http://www.brfonline.se/ Diskussionsforum för bostadsrättsföreningar 2010-03-10T12:45:02+01:00 sv http://www.brfonline.se/30_286_Oppna_eller_slutna_styrelseprotokoll.htm Johan Erlandsson 2010-03-06T2010-03-10 16:27:49+01:00 Juridik och förening Jag har i en annan förening nyss varit med om en rätt omfattande diskussion huruvida styrelseprotokollen ska vara öppna eller slutna.



Förespråkarna menar att det är en demokratifråga och kan skapa större engagemang i föreningen.



Motståndarna menar att det kan finnas känslig information i protokollen om enskilda medlemmar som man inte vill hänga ut.



Jag har själv svängt i frågan från att tycka att öppna styrelseprotokoll urvattnar protokollen till att tycka att det verkligen vore bra för hela föreningen med öppna protokoll. Som medlem får man större insyn i arbetet och sannolikheten kan öka att folk engagerar sig när de har fri insyn i arbetet.



Känslig information kan läggas i bilaga vid de tillfällen de uppkommer.]]> http://www.brfonline.se/30_285_"_Besok"_i_lagenhet.htm Anna Andersson 2010-01-25T2010-03-10 07:51:56+01:00 Juridik och förening

Vilka rutiner skall man ha vid "besök" i lägenheter av entreprenörer t ex för ventilationsmätning.

Skall dessa aviseras i förväg?

Eller kan dessa bara kliva direkt in efter att ha ringt på och ingen öppnar?

Hos oss har fastighetsförvaltaren nycklar.

Det kan ju finnas många anledningar till att man inte öppnar allt i från att man inte hör till att man inte vill av olika anledningar då man inte väntar besök.



]]> http://www.brfonline.se/20_284_Strimlat_ROT-avdrag.htm Kami Petersen 2010-01-14T2010-03-10 13:22:18+01:00 Ekonomi Jag hade nyligen besök av en försäljare av renoveringssystem för fönster. Denne föreslog ett upplägg där föreningen skulle handla upp fönsterrenovering åt medlemmarna. Det vill säga att samtliga medlemmar renoverar fönstren för egen räkning, men genom samma entreprenör och därigenom med samma volymrabatt som om föreningen stod för kostnaden. Så skulle alltså ROT-avdraget kunna användas, vilket ju annars inte är tillgängligt för bostadsrättsföreningar.



Oavsett vad man tycker om ROT-avdrag eller skatter generellt får man säga att upplägget låter som ett utpräglat skattesmiteri och väldigt riskabelt. Är det någon som har praktisk erfarenhet av sådana konstruktioner? Är det någon som vet hur Skatteverket ställer sig till det här?]]> http://www.brfonline.se/42_281_passagesystem.htm John Hamilton 2009-12-31T2010-03-10 14:17:10+01:00 Trapphus och hiss I min bostadsrättsförening finns kodsystem för inpassage genom ytterdörr. Genombeslut på årsstämmahar alla bostadsrättsinnehavare avstängts från att använda inpassage genomkod (nyckel i stället). Däremot ärkod utlämnad till t ex post. Styrelsen motiverade avstängningenmed att det var osäkert,skulle öka spring i trappor, osäkert mot tjuvar och svårt att byta koder. Kan man bara göra så?

]]> http://www.brfonline.se/20_280_kopa_piskbalkong_av_forening.htm Sven Eriksson 2009-12-18T2010-03-10 23:45:48+01:00 Ekonomi



Jag har precis köpt en lägenhet högst upp i en förening och upptäckt att mitt emot min entredörr i min hörna av trapphuset finns utgången till piskbalkongen. Den ser ut att vara väldigt oanvänd, står mest lite bråte där.

Jag har därför börjat fundera på möjligheten att köpa piskbalkongen, samt hörnet i trapphuset(bygga en ny vägg för min entredörr) så piskbalkongen blir min lägenhets privata terass.



Vet någon hur man går till väga för att få igenom detta? Vad innebär det för föreningen? andelstal, avgifter mm. Och hur mycket är rimligt att betala för "terassen". Lägenheten är värd drygt 25tkr/kvm.





tacksam för svar och tips.

]]> http://www.brfonline.se/10_278_Prioriterade_energiatgarder.htm Johan Erlandsson 2009-11-26T2010-03-10 10:32:06+01:00 Värme, varmvatten och ventilation Var ska en bostadsrättsförening börja, om den vill genomföra energibesparande åtgärder? Detta har jag och andra varit inne på flera gånger tidigare, se trådarna i Värme, varmvatten och ventilation.



I går hade vi i alla fall besök av en energiexpert för att hjälpa oss med prioriteringen. Det var Peter Eliasson från WSP som lade en förmiddag på att bena i frågan. Vi väntar nu på hans rapport, men här är min sammanfattning av vad vi tillsammans kom fram till för vår fastighet. Vi är en liten bostadsrättsförening med nio lägenheter i landshövdingehus från 30-talet.



Isolera vinden

Återbetalningstiden för vindsisolering är relativt lång, men höjer å andra sidan komforten för de lägenheter högst upp som idag har problem att hålla värmen. Alla energibesparande åtgärder kan också ses som en försäkring mot kommande prisökningar på energi. Danmark kommer t.ex. troligtvis att inte att leverera naturgas i mer än ett decennium till, och detta utgör en tredjedel av fjärrvärmen idag.



I valet mellan att isolera upp mot nock eller att förbättra den minimala sågspånsisolering som finns idag mellan de översta lägenheterna och vinden så var Peter tydlig med att det är det senare alternativet som är att föredra, främst för att det är billigare. Vi har i styrelsen diskuterat att vinden möjligtvis kommer att inredas i framtiden, men det har vi inte bestämt något om och det blir dessutom troligtvis bara delar av vinden, eftersom två tredjedelar av vinden i dag används till förråd. Därför blir det ett svagt argument för "nockisolering".



Vi fick också rådet att dra igång ett eventuellt isoleringsprojekt ganska snart, medan lågkonjunkturen håller i sig. Det gör väldigt mycket på priset.



Sätta in bättre styrning på fläktarna

Idag går fläktarna på samma hastighet året runt, vilket innebär en onödigt stor ventilation på vintern. På vintern gör termiska effekter att fläktarna inte behöver gå lika mycket för att uppnå samma ventilationseffekt. Med en styrning som baseras på utomhustemperatur kan vi få ett bättre flöde som är helt automatiskt.



Sätta in energiglas på befintliga fönster

Om inte fönstren är i för dåligt skick för att räddas är det en god idé att sätta på ett energiglas på insidan. Nya fönster är en stor investering och bör inte göras av energiskäl, bara av underhållsskäl.



Ej prioriterade åtgärder och åtgärder som behöver kollas upp

Ventilationssystem med värmeåtervinning (FTX) blir för dyrt jämfört med andra åtgärder. Kanske kan vara något i framtiden.



Ett vanligt energiråd är att justera in värmesystemet, och det hade Peter räknat med att ge också. Han fann dock att vårt värmesystem redan var väl injusterat.



Tillägssisolering av vägg ville Peter kolla upp lite efter att jag föreslagit det. Det ser ut som om väggisoleringen är obefintlig att döma av de tunna ytterväggarna. Nya passivhus har 50 cm isolering i väggen. Det borde ge effekt att göra en tilläggsisolering i samband med fasadrenovering. Peter räknar på detta och återkommer.



Andra åtgärder

Peter tog reda på att vi har effekttaxa på fjärrvärmen, vilket innebär att vårt pris beror på vilken maxeffekt vi tar ut. Alltså om det är flera som duschar samtidigt en kall vintermorgon så har vi stort maximalt effektuttag och då höjs vårt rörliga fjärrvärmepris. Detta kommer man runt genom att man i styrningen till värmesystemet sätter ett tak, vilket i praktiken innebär att radiatorvattnet stryps när tappvarmvattenflödet är stort. Strypningen är på så kort stund att det inte märks för värmen i huset, men vi kan få ett betydligt lägre energipris.]]> http://www.brfonline.se/41_277_Stambyte_pa_gang_-_tips_mottages_tacksamt!.htm Sofia Olsson 2009-11-24T2010-03-10 21:36:29+01:00 VA-stammar I vår fastighet är vi nu framme vid punkten stambyte.

Den information boende hittills har fått är att en inspektion av badrum och kök gjordes i augusti. Sedan tystnad. Någon har lämnat förslag till styrelsen om att ha informationsmöte, en annan har mejlat frågan om när i tiden styrelsen tidigast bedömer att stambytesarbetet påbörjas. Vi hör ingenting - mer än rykten. Det är litet trist.

Du/ni som har erfarenhet av stambyte i bostadsrätt - tipsa gärna om vilken information som bostadsrättshavare kan förväntas få innan reparationsarbetet startar, vad styrelsen måste göra innan beslut tas i frågan etc.

M.a.o. tacksam för information om turerna i stambytesprocessen!

]]> http://www.brfonline.se/31_276_Bostadsrattsmassan_2009:_Alla_pratar_individuell_matning.htm Johan Erlandsson 2009-11-15T2010-03-10 08:26:27+01:00 Utbildning och böcker I fredags besökte jag Bostadsrättsmässan i Älvsjö. Över 150 utställare var på plats, som dessutom konkurrerade dessutom med föreläsningar och seminarier på två scener. Mässan pågår hela helgen med familjeunderhållning och besök av inredarna Tomas och Simon, kända från TV.



Kanske höll jag ögonen lite extra öppna för det, men jag tror ändå att jag vågar säga att individuell mätning var denna mässas stora grej. Det fanns i var och varannan monter, och var dessutom med i föreläsningsprogrammet. Kul tycker jag som tror att det är ett viktigt steg för att vi ska få ned energiförbrukningen, att vi tydligt kopplar information och kostnad till faktiskt beteende.



Klicka på något av fotona nedan för att se fotoreportage om folk och nyheter på mässan!]]> http://www.brfonline.se/80_275_Rapport_fran_Formexmassan:_Tillbaks_till_det_vackra,_slitstarka_och_reparerbara.htm Maria Olofsson 2009-11-12T2010-03-10 13:08:41+01:00 Inredning Mitt namn är Maria Olofsson jag arbetar som designer och möter framför allt företag som sysslar med heminredning. I mitt jobb handlar det om att hålla mig uppdaterad på vad som händer inom heminredningsbranschen.



Jag är alltså ute och trendspanar...



Min senaste spaning är från Formexmässan i Stockholm. Denna mässa äger rum 2 gånger per år och är en fackmässa för alla de som håller på med heminredning i någon form.

Det var inte det som brukar kallas Retro som var utmärkande på Formexmässan denna höst, alltså det som är runt 50-talet utan snarare att se längre bakåt i tiden. 20-, 30- eller 40-tal var de epoker som man kom att tänka på. Tider som bara finns i fantasin hos många. Men denna tid locka tydligen. Är det den oroliga tid som gör att vi lutar oss tillbaka till det gammaldags, trygga, så som det såg ut hemma hos mormor?



Stilen är i alla fall hemtrevlig och mysig. Stilen är dessutom personlig. Fördelen är om man tycker det så behöver den inte vara så välpolerat vilket känns sympatiskt.



Färgen för denna säsong var plommon och olika beige nyanser, det var helt klart. Mycket linne och slittåliga material, det känns som att sakerna ska hålla en tid och inte vara särskilt "trendiga".



Miljön står förstås också i fokus och det får vi hoppas att den gör i framtiden också. För vilka innovativa lösningar behövs för att vår jord ska kunna finnas kvar? Allt kom så "plötsligt" miljödebatt och inte minst finanskrisen som var spiken i kistan.



Nu måste vi ändra våra köpbeteenden till förmån för det vackra, slitstarka och för det som går att laga. Materialresurserna är inte oändliga och det har blivit ett faktum, nu är det vi som väljer på vilket sätt vi vill gå vidare.



Visst är det då märkligt att det är 20-, 30- och 40-tal som vi ser?]]> http://www.brfonline.se/90_273_Expertskribenter_pa_BRF_Online.htm Johan Erlandsson 2009-11-12T2010-03-10 12:44:15+01:00 BRF Online-nyheter Idag tas ytterligare ett steg i arbetet med att göra BRF Online till en ännu mer intressant sajt för dig som bor i bostadsrätt. För varje ämnesområde här på sajten kommer en expert att knytas som kommer att skriva några artiklar inom sitt område per år, svara på en del av de medlemsfrågor som kommer in och kanske också få in en och annan intressant gästskribent.



Först ut är designern Maria Olofsson på See and Develop som kommer vara BRF Onlines expert inom området inredning. Välkommen Maria!



Att vi får in mer expertis på BRF Online betyder inte att vi vill se färre av dina inlägg och trådar! Friheten hos BRF Onlines alla medlemmar att kunna starta nya trådar är fortsatt en vital funktion, kanske kan expertartiklarna sporra fler att skriva?



Är du en expert inom något av BRF Onlines ämnesområden, eller vet du vem som skulle kunna passa? Kontakta mig!]]> http://www.brfonline.se/30_272_Beslutsmassig_stamma_vid_forsaljning_av_vind.htm Martin Edberg 2009-11-04T2010-03-10 13:34:44+01:00 Juridik och förening Vi har vid en tidigare föreningsstämma beslutat att sälja vinden.

Nu har vi sorterat ut en av flera intresserade byggare och vill ha föreningens godkännande på att ge honom uppdraget att inreda vindarna. Min fråga är

1. om vi MÅSTE ha föreningens godkännande för att välja byggare (eller kan styrelsen besluta detta själv?)



2. Vilken majoritetsgrad krävs på stämman? 1/2? 2/3? (obs att vi redan tagit beslut om att sälja vinden, fråga är till vem)



Tacksam för snabba svar!]]> http://www.brfonline.se/10_271_Individuell_matning_av_varmvatten.htm Johan Erlandsson 2009-11-03T2010-03-10 15:50:09+01:00 Värme, varmvatten och ventilation I en tidigare tråd skrev jag om min aha-upplevelse när jag räknade på mitt hushålls värme-, varmvatten och elförbrukning. Min uppfattning innan var att vårt hus inte är särskilt energieffektivt, men jämfört med att bo i villa så borde ändå lägenheten vara den klara energivinnare.



Men så var det inte. En viktig skillnad mellan villaboende och lägenhetsboende är att villaägaren har koll på sin förbrukning eftersom det är hon/han som själv står för räkningen. Lägenhetsinnehavaren betalar (oftast) en andel av husets värme- och varmvattenförbrukning fördelat via storleken på lägenheten. Och där finns en viktig förklarande faktor varför lägenheter står sig så dåligt mot villor energimässigt -det finns inga direkta incitament att spara på värme och varmvatten. Duschar jag i en halvtimme varje dag så slås det ut på alla andra och dessutom dröjer det länge innan en hög varmvattenförbrukning får genomslag på avgiften.



I vår förening ligger varmvattenförbrukningen på ca. 3 000 kWh per lägenhet. Det är mer än dubbelt så mycket som passivradhusen i Lindås, och en bit över det preliminära nya schablonvärde på 2 300 som Energimyndigheten anger. Energimyndigheten säger också att hushåll i lägenhet generellt använder med varmvatten än hushåll som bor i villa.



Jag har nu bett några aktörer om information och offerter på att installera individuell mätning av tappvarmvatten i vår lilla brf på nio lägenheter. Jag rapporterar här allteftersom jag får in information. Och om det är någon som har erfarenhet eller andra kommentarer så är det naturligtvis mycket välkommet!]]> http://www.brfonline.se/30_270_Inreda_vind.htm Stefan Arnstigen 2009-11-03T2010-03-10 10:27:42+01:00 Juridik och förening Vi har en radhuslägenhet vi bor mitti och har nyligen inrett vinden vi har inte dragit upp vatten och avlopp vi har fått bygglov av kommunen och tillstånd av styrelsen men som har lagt sig i mycket hur det skall se ut osv.vi har heller inte gått in i bärande bjälklag eller väggar det enda vi gjort är att installerat en kupa och ett liggande fönster och det är gjort mellan takstolarna således inget ingrepp i bärande detaljer Vinden inreddes av yrkesmän och jag har dokumenterat arbete under gång.Har vi egentligen behövt bett styrelsen om lov till detta? Kan styrelsen kräva att vi besiktigar detta av besiktningsman? Franz kanske kan svara på detta.



Stefan Arnstigen 20091103]]> http://www.brfonline.se/30_269_Kan_en_styrelse_arvodera_sig_sjalv.htm Matts Ramstorp 2009-10-29T2010-03-10 08:31:29+01:00 Juridik och förening I vår bostadsförenings styrelse, som tog över för ett år sedan, tyckte man att man la ner så pass mycket mer arbete än vad det av årsmötet fastställda arvodet gav i ersättning. För att då kompensera för allt extrarbete, på kvällar och nätter har man valt att avlöna styrelseledamöterna med extrapengar, utan att stämman godkänt detta.

Jag tycker personligen att detta inte är ärligt (!) och inte får förekomma. Ekonomen som sköter vår bokföring påstår att detta inte alls är ovanligt, men jag (som suttit i en HSB styrelse i 20 år) har aldrigt hört talas om detta förfarande.

Tacksam för input i denna fråga!



Matts]]> http://www.brfonline.se/20_268_Tips_om_rantesajt.htm Kami Petersen 2009-10-28T2010-03-10 18:11:42+01:00 Ekonomi En intressant webbplats för alla med bolån. Man kan se grafer över räntornas utveckling, och dessutom kan man jämföra vilka räntor man kan förhandla sig till.]]> http://www.brfonline.se/90_267_Fotoalbum_pa_BRF_Online.htm Johan Erlandsson 2009-10-27T2010-03-10 17:09:32+01:00 BRF Online-nyheter Nu finns det möjlighet för dig som medlem på BRF Online att lägga upp fotoalbum. Kanske vill du visa upp er fina gård för att inspirera andra? Eller hur er fiffiga solfångarinstallation fungerar? Eller har du kanske gjort en badrumsrenovering som du blev nöjd med och vill låta andra inspireras av?



Möjligheterna är många, och i och med lansering av fotoalbum på BRF Online lägger vi också till det lustfyllda med att bo i bostadsrätt. Med det menar jag möjligheten att påverka både hur man har det hemma hos sig själv och hur mysig gård man fixar gemensamt.



Fram till nu har fokus mest legat på, ja kanske inte sånt som de flesta har som förstaval på fritiden, som juridik och försäkringar. Jag har iofs själv en fetisch för fjärrvärmeanläggningar och sånt...:-)



Några foton från vår gård får kicka igång denna lustfyllda nya era på BRF Online!]]> http://www.brfonline.se/70_266_Medlemsinformation_via_TV.htm Joakim G 2009-10-25T2010-03-10 10:43:28+01:00 Informationssystem Är det någon som har erfarenhet av medlemsinformation genom TV systemet?



Varje gång vi skall göra ett utskick med medlemsinformation krävs ganska mycket arbete med uppkopiering och sedan utdelning. Att informera via internet gör att man slipper använda så mycket papper men många äldre medlemmar saknar dator och även yngre medlemmar tittar sällan på föreningens hemsida.



Kanske är medlemsinformation via TVn en bra kompromiss? Någon som har lust att dela erfarenheter?]]> http://www.brfonline.se/82_265_Return_of_the_Bidet.htm Johan Erlandsson 2009-10-20T2010-03-10 09:36:06+01:00 Badrum På amerikanska miljösajten TreeHugger har det på sistone skrivits en hel del om bidéer. Min moster hade bidé kommer jag ihåg, när vi var där på besök på sjuttiotalet. Det var inget jag vågade använda. Bidéerna som diskuteras nu är toalettintegrerade varianter som de som varit i Japan kanske har fått uppleva.



Poängen är alltså att tvätta sig med vatten istället för att torka sig med papper efter toalettbesök. Jag kommer osökt att tänka på en liten sång: "Skit i sjön så får du skölja räva" som min gamle musiklärare brukade nynna på... Räva är skaraborgska för det som i Göteborg kallas för röven.



Vad är miljöfördelarna av en minskad pappersförbrukning? Ja, toalettpapper görs av träd, och det är väl alltid en fördel om man kan låta en del träd stå kvar, om inte annat så för att minska risken för störningar på ekosystemen. Att öka resiliensen om jag ska använda det populära miljöordet. Det är ju idag bara en bråkdel av svensk skog som inte är brukad. Visst, en del papper är återvunnet, men det hade väl kunnat användas till annat? Och det är väl heller inte omöjligt att dagstidningar på papper kommer minska i framtiden när olika nya former av att ta del av information elektroniskt kommer på allt bredare front.



Sen har vi vatten- och energiförbrukningen vid pappersmassefabrikerna också, som jag inte har siffror på men som jag är rätt övertygad om överstiger energiförbrukningen och vattenåtgången av en bidé om man skulle göra en sån jämförelse.



Läs gärna nedanstående test av en enkel bidélösning som installeras på befintlig toalett. Vad tror du? Något för svenskarna också?

]]> http://www.brfonline.se/30_264_Kan_man_offentliggora_medlemmars_telefonnummer.htm marie-louise dyrssen 2009-10-18T2010-03-10 12:48:53+01:00 Juridik och förening i vår förening ha styrelsen tillgång till alla medlemmars tel nr även de med hemligt nr. Alla medlemmar har tillgång till styrelseledamöternas tel nr



Var går gränsen för integritet? Vi har medlemmar med hemligt tel.nr

styrelsen har valt att dela ut medlemsförteckning ej tel nr av detta skäl. Anser att de medlemmar som vill byta tel nr med varandra får ombesörja detta själva efter tycke o smak.



Nu har en tidigare styrelseledamot delat ut tel nr till nya medlemmar och gamla. Frågan har också ställts om man inte kan ta upp frågan på stämman om offentliga tel nr listor skall tillhandahållas i brf

Hur ser lagen på detta?

Tacksam för svar

Marie-Louise]]> http://www.brfonline.se/10_262_Vilken_varme_ar_miljobast_pa_vintern.htm Johan Erlandsson 2009-10-06T2010-03-10 19:53:47+01:00 Värme, varmvatten och ventilation Värme till bostäder på vintern är inte samma sak som värme till bostäder på sommaren. På sommaren finns det t.ex. ofta överskottsvärme i fjärrvärmesystemet som annars får dumpas bort. När det är som kallast däremot så går de sämsta energikällorna igång. Oljeeldade fjärrvärmeverk kan dras igång, och Sverige importerar smutsig kolkraft.



Jag ger i höst en seminarieserie på nätet, Grön omställning i praktiken, där jag, gästföreläsare och deltagarna hjälps åt att komma fram till hur vi kan ställa om till ett miljömässigt hållbart leverne. De två senaste seminarierna har vi pratat energi, och vissa meningsskiljaktigheter kom upp när det gällde vilket energislag som är att föredra för uppvärmning på vintern. Så här resonerar jag själv:



I första hand gäller det naturligtvis att minimera energiförbrukningen. Idag går det att nå mycket långt med att minimera uppvärmningsbehovet. Det går t.ex. att renovera miljonprogramhus till passivhusstandard. Passivhusen har, som de är designade idag, inga radiatorsystem. De kallaste dagarna värms den ingående luften upp med el. Och eftersom vårt elnät är hopkopplat med Europas så är det lätt att argumentera att den elen de kallaste dagarna då är kolkraftsel och därmed är en hel del förlorat.



Det gör också skillnad om man tänker på stad eller land. I stan finns möjlighet till fjärrvärme där t.ex. spillvärme från industriell verksamhet kan utnyttjas. På landet bor folk glesare och där är det svårare med fjärrvärme men går däremot bättre med småskalig vedeldning än inne i stan.



OK, min topplista, först för stan:



1. Hus isolerade till passivhusstandard (inkl. FTX-system*) men med vanligt radiatorsystem och Bra Miljöval-fjärrvärme



2. Hus isolerade till passivhusstandard (inkl. FTX-system) men med vanligt radiatorsystem. Bergvärmepump driven av vindkraftsandelar och där berget värms av solfångare på sommaren.



3. Hus isolerade till passivhusstandard (inkl. FTX-system) och utan radiatorsystem. Tillskottsvärme från vindkraftsandelar.



Och en topp tre för landet också:



1. Hus isolerat till passivhustandard (inkl. FTX-system) men med vanligt radiatorsystem, pelletspanna (eller vattenmantlad braskamin för villor), stor ackumulatortank och solfångare.



2. Hus isolerade till passivhusstandard (inkl. FTX-system) men med vanligt radiatorsystem. Bergvärmepump driven av vindkraftsandelar och där berget värms av solfångare på sommaren.



3. Hus isolerade till passivhusstandard (inkl. FTX-system) och utan radiatorsystem. Tillskottsvärme från vindkraftsandelar.



*Ett FTX-system är ett ventilationssystem där den utgående ventilationsluften värmer upp den ingående, friska luften.



]]>